| ＜この記事を作った理由＞
私自身も不動産業界に長く身を置く者としてお恥ずかしい話ですが、分譲マンション売却で個人的に失敗した苦い経験があります。今となっては、冷静に専門家として対応できますが、一人の売主となれば、我を忘れてしまうという大失態をしてしまいました。高い査定価格がでるとニコッとしますよね。これが危険の始まりですから・・・私と同じような失敗をせずに成功するように最後まで読んでください。何かわからないことがありましたら、お気軽にお問合せください！ |
最初から不動産売却について一連の流れを把握できれば、失敗する可能性がグッと低くなることを理解してほしいです。わからない内容があれば、立ち止まって相談や確認をすれば特段問題ありませんので。
そうは言っても、不動産会社は敷居が高く感じる部分もあります。私が伝えられることは次の通りです。
横浜市泉区で不動産売却サポートをしています
浦田不動産の浦田です。横浜市泉区を中心に「不動産売却のサポート」をメインに一人不動産屋として日々活動しています。不動産売却でお困りごとがありましたら、お気軽にご相談ください。
弊社に相談してよかったと喜んで頂けるようにサポートします。尚、しつこい営業対応は一切しませんのでご安心ください。お約束します。
携帯電話▶ 080-4451-1828
不動産売却の手順や流れを理解すること
不動産売却をする場合、次のステップで基本的に進んで行きますが、自分で「売却相場」を事前に調査してみると良いです。売主の希望価格と買主の希望価格にどのくらいズレがあるのか？自分で確認してみましょう。
| ＜不動産売却の流れ＞
① 不動産会社選び（電話やメール） ② 査定（机上査定・訪問査定） ③ 媒介契約（専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の３つから選択） ④ 売却活動（オープン開示） ⑤ 現地内見 ⑥ 価格交渉等（減額や条件） ⑦ 売買契約締結 ⑧ 引渡決済（現金化） |
不動産売却を検討する前に「住所変更等の義務化」の話
不動産売却を検討する前に、引越しや名前の変更があった方は、変更登記が必要かもしれません。
| 令和8年4月1より施行された「住所変更等の義務化」ですが、謄本（所有権の欄「甲区」）の氏名や住所などに変更があれば、その変更日から2年以内に変更登記するように義務化されました。違反した場合、5万円以下の過料対象と厳しくなっています。
令和10年3月31日までに変更登記する費用がありますので、謄本（所有者の欄「甲区」）の氏名や住所について一致しているか？事前にチェックしましょう。 |
相場価格を自分で事前に理解すること
不動産会社に相談しながら売却価格を決めていきますが、事前に自分で売却相場を確認すると一層の理解が深まると思います。不動産情報はとても多いのでチェックしてみてください。
インターネットが主流でない頃は、不動産会社からの情報を元に相場を理解していた為にズレが生じても気が付かない場合もあったのです。しかし、自分でチェックできるネット環境に時代が変化したことで事前に相場価格をリサーチできるのだから便利な世の中になりました。参考にしてください。
|
＜ネットで相場を調べる有名サイト一部＞ |
インターネット以外であれば、ポストに投函されるチラシや新聞の折り込みチラシです。近隣にある不動産売却物件が多いので相場の比較がしやすいです。
売却相場を理解するには、「買主目線」も重要になります。買主の立場で考えてみるのです。具体的にいうと、買主の購入希望価格を意識します。売主の希望価格と買主の希望価格にズレがないのか？とても重要なポイントになります。このポイントに大きなズレが生じた場合、売れ残る可能性が高いです。最初の1歩が肝心です。
不動産会社選びを理解すること
一般的には、２つのパターンで考えます。大手不動産会社と地元不動産会社です。
大手不動産会社とは、テレビＣＭでも流れている超有名企業のことです。たとえば、三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産や野村不動産などです。会社規模が大きく安心感が違いますので営業活動のネットワークも広範囲です。
地元不動産会社とは、物件から最寄り駅にある老舗不動産会社のことです。地元密着なので細かい地元ネタも本当に詳しいです。地元での異業種交流もあり、買主情報を非公開で持っていることもあります。
不動産会社に相談する場合は、一般的には2択が多いですが、売主として最初に知っておくと良い内容があります。それは「囲い込み」です。囲い込みについて、事前に理解しましょう。
囲い込みに注意すること
囲い込みとは、売主からの売却依頼を受けた不動産会社が情報公開せずに買主を探すことです。簡単にいうと、不動産会社が売主と買主の双方の窓口になろうとすることです。囲い込みをする理由に仲介手数料があります。
仲介手数料は、成約した売主や買主から売買価格の約3％相当額を報酬として受領できます。売主と買主の双方から受領できれば、売買価格の約6％相当額の報酬です。
また、囲い込みをする理由は他にもあります。それは、大手不動産会社や老舗の地元不動産会社に勤務する社員や従業員が多ければ、毎月のお給料を支払う必要があります。出来るだけ仲介件数を伸ばし、囲い込みをして約6％相当額を受領したいと思うのは当たり前です。5000万円の不動産仲介なら仲介手数料6％で約300万円です。会社経営には多くの必要経費がかかりますので。
囲い込みを防ぐチェック方法があります。
たとえば、ネット掲載や営業活動の斡旋など、媒介契約を結んだ不動産会社から活動報告を定期的に書面でもらうことです。情報公開がされていれば、他社からの反響（ネット、電話問合せ、内覧状況など）が明確になります。このような状況であれば、囲い込みの心配は少ないでしょう。
失敗しない不動産会社を選ぶポイント
実績事例を参考に不動産会社を選ぶ
大手不動産会社や老舗の地元不動産会社のホームページに掲載されている売却事例を参考に不動産会社に相談する方法があります。何をメインに営業活動をしているのか？実績事例から判断できるからです。たとえば、Yahoo!やGoogleの検索エンジンで「横浜市泉区 不動産会社 実績」や「横浜市泉区 不動産会社 実例」などと入力して調べてみましょう。
まずは気軽に電話してみる
気になる不動産会社があれば、電話してみることをおすすめします。会社の雰囲気や受け答えなど、電話１本で意外と判断できるからです。電話窓口との相性もあるでしょう。会社の代表として受け答えしますから。？？と感じたら別の会社に電話してみることです。数社連絡すれば、慣れてきます。
高く売れる！で選んではいけない
不動産売却を考える時に「できるだけ高く売りたい！」と考えるのは普通のことです。売却条件など詳しく確認できないのに安易にのってはいけません。高く売れる理由を明確にすることです。たとえば、電話ではなく、直接お会いして、現地にて物件情報を確認し、後日書面にて提案した上で納得できる根拠があれば問題ありません。常に冷静な判断が求められますのでご注意を。
査定を理解すること
不動産売却をする場合、まずいくらで売れるのか？査定依頼をします。査定依頼をする場合、基本的には、「机上査定」と「訪問査定」の２つがあります。
机上査定とは、言葉の通り、机の上のみで計算された査定価格なので現地確認など細かな部分を除いた状態です。成約事例や現在の売却事例などから判断しますので概算価格としては判断できると思います。
机上査定の時に注意してほしいことがあります。
それは、該当物件と同じような事例であることです。具体的にいうと、近隣であったり、時期が近かったりです。検討違いの立地や数年前の過去事例では比較検討できないからです。査定は数字合わせ的な要素もあるので提示する査定価格の裏付け資料として検討違いの資料を添付することも本当にあるので十分気を付けてください。
訪問査定とは、机上査定に加えて実際に訪問して確認し総合的な査定価格を算出します。机上査定の情報から現地確認をし、プラス材料やマイナス材料など加えるので査定価格として売主も判断しやすくなるでしょう。訪問した際に、売主の売却希望価格（手残り）や売却希望時期など売主の考えもまとめておきましょう。
しかし、１点重要なことをお話します。
査定価格が「最終的な成約価格ではない」ということです。査定価格が想像以上に高い状況だからといって、浮かれてはいけません。冷静に判断してください。査定価格が募集価格だとした場合、成約価格の減額交渉がどのくらいの範囲で推移するのか？査定結果を基準に打合せしましょう。最終的な手残りを意識することを忘れないでください。
必要経費を理解すること
不動産売却をする場合、色々な必要経費（お金の事前準備）が必要になります。支払先は、不動産会社や司法書士、土地家屋調査士、税理士などです。内容は、以下の通りです。
|
※仲介手数料とは、不動産売買をする時に売主と買主の調整役や売買契約に向けた事務処理費用のことです。具体的にいうと、重要事項説明と売買契約が成立し、引渡しまで完了した「成功報酬＝仲介手数料」といった方がわかりやすいかと思います。引渡決済が成立しない場合は、原則的に無報酬となります。また、買取制度を活用して不動産会社が直接不動産購入する場合は、仲介手数料の負担がありません。
＜仲介手数料の計算式＞
- 売買価格が400万円超の場合、売買代金（消費税除く）×3％＋6万円＋消費税
- 売買価格が200万円超400万円以下の場合、売買価格（消費税除く）×4％＋2万円＋消費税
- 売買価格が200万円以下の場合、売買価格（消費税除く）×5％＋消費税
※補足までですが、引渡決済時に仲介手数料100％を弊社では受領しますが、媒介契約時に売買契約時50％、引渡決済時に50％という契約形態もあります。事前に不動産会社に確認することです。お忘れなくご注意ください。
借入ローン残金を忘れずに
不動産売却がうまく成功したからと、喜んでいられないケースもあります。
具体的に言うと、仮に3000万円で売却できたとしても、借入ローンの残金3500万円だとすれば、500万円足りません。このケースだと金融機関が抵当権抹消してくれません。別途500万円を現金返済しなければいけません。売却と同時に必要経費も別途事前準備が必要なので、「売却価格－必要経費－借入金＝税引前の手残り（確定申告前）」と考えてください。
ローンの借入がある場合、まず金融機関に連絡しましょう。金銭消費貸借契約といってお金を借りた時の契約書が金融機関の本部に原本保管されている可能性が高いので、すぐに取り寄せられないからです。また、現在の借入残金を理解する上でもまず相談することです。
媒介契約を理解すること
売買価格を決めて売却活動する場合、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売主が決めた不動産会社と活動内容と期間を決めることです。媒介契約は3種類の中から1つ選びます。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。一般的に3ヶ月契約で結ぶことが多いです。
一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約です。1社の不動産会社に依頼するのが不安な売主におすすめな方法です。
メリットは、売却情報を広範囲に拡大できるので「先に決めた不動産会社」で話を進められるので、競争原理に適した媒介方法です。デメリットは、逆効果になることです。相場とズレた高い売却価格で販売活動をすれば、不人気物件となり、反響もなく、キズモノにされてしまい、売れ残ってしまう可能性もあります。
- 一般媒介契約のひな形→こちら
専任媒介契約とは
専任媒介契約とは、1社単独の不動産会社を窓口にして売却活動をする契約です。契約後7日以内にレインズ（指定流通機構）に物件登録し、登録証明を売主に提出することになっています。また、成約後にレインズ（指定流通機構）に成約登録しなければいけません。
メリットは、1社単独なので信頼できる不動産会社なら売却情報を発信してもらい、他の不動産会社の協力を得て買主を探してもらえます。2週間に1以上の売却活動報告がありますので現在の売却活動を理解できます。また、売主自身でも買主を探すことができることです。デメリットは、囲い込みをされることです。自社で売主と買主の双方をまとめて仲介手数料6％相当額を受領しようとします。信用して売却依頼した不動産会社が自社の利益の為に動くので他社に情報公開しません。売主にはわからないように営業するので危険です。
- 専任媒介契約のひな形→こちら
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約とは、1社単独の不動産会社を窓口に売却活動をする契約です。契約後5日以内にレインズ（指定流通機構）に物件登録をし、登録証明書を売主に提出します。活動報告が1週間に1回以上です。
メリットは活動報告期間が短いので直近情報を知ることができます。デメリットは、専任媒介同様に囲い込みの危険性や売主自身で買主を探せないことです。私の経験上でも専属専任を選ぶ売主は記憶にありません。
- 専属専任媒介契約のひな形→こちら
このように、3つの媒介契約にもメリット・デメリットがあります。私の場合は、売主と打合せしながら「最適な媒介契約」を選んで頂くのが現状です。
売却活動を理解すること
不動産売却が始まると、インタ―ネット掲載・広告出し・購入希望者への提案を行います。
インターネット掲載とは、レインズ（不動産会社のみ閲覧可能）やスーモ、アットホームに掲載し売却物件の周知を行います。広告出しとは、新聞折り込みチラシやポスティングなどです。購入希望者への提案とは、不動産会社の購入リストから鮮度の良い売情報として提案します。
売却活動が始まれば、一人でも多くの購入希望者に周知してもらえます。そこで、ポイントは「売り出し価格」です。購入希望者目線で考えた場合、高い価格だと反響が取れません。また、低い価格だと売主の希望価格に届かなくなる可能性もあります。査定価格がでた段階で売却活動を視野に入れて考える必要があります。
不動産売却を誰にバレずにする方法
近隣の方（ご近所や知り合い）に誰にも知られずに不動産売却する方法もあります。特に昨今の個人情報問題など、出来るだけバレずに話を進めたい場合もあります。
このケースでは、チラシやレインズやポータルサイトを非掲載にします。今やネット社会なので、売却情報は早い段階で周知されるので、やめてほしいとお願いする売主もいます。こうした意向を進めていくと、売り物件の周知がされない為に売却期間が長引くケースも考える必要があります。
また、誰にもバレずに不動産売却する方法の１つとして「買取制度」があります。
買取制度とは、不動産会社が買主となって直接購入する方法です。メリットは、誰にも知られずに売却できること。また、現況渡しも可能になることです。現状渡しとは、売主が気になる売却後の不動産責任を基本的に負わないことです。契約不適合責任といい、昔は瑕疵担保責任といました。買主の立場になった時、不動産としての価値が損なわれた場合、買った意味がありません。だから一定期間（3ヶ月～6ヶ月位）の売主責任の保証を付けられます。しかし、買取制度を活用すれば、現況渡し（契約不適合責任）を気にせずに売却することが可能になります。
デメリットは、相場価格の約70％位になることです。それでも誰にもバレずに売りたい方にはおススメの制度かと思います。
売却期間を理解すること
売却期間の平均は、３ヶ月から６ヶ月くらいのイメージです。
売却が早すぎれば、相場より安くなりますし、売却が遅ければ、相場より高くなり、認知されていない状態かと。媒介契約を結んだ不動産会社より定期報告がありますので、その都度冷静な判断が必要になります。
また世の中の動きを見てみると春（4月頃）と秋（10月頃）が活発になりやすい傾向です。日本の始期日は入学式や入社式がある４月ですから。不動産売却する場合、世の中と照らし合わせてみましょう。
尚、一般的な売却方法ではなく買取制度を活用すれば、１～２週間から１ヶ月くらいで引渡決済となる可能性が高いです。物件状況にもよりますが、手離れが早いので選択肢の１つとして考えると良いです。
売主の立場で「希望の売却期間」を伝えることを忘れずに
不動産売却で失敗せずに進めるには、売主がいつ頃までに売りたいのか？「希望の売却期間」を必ず伝えてください。不動産会社側は、3ヶ月～6ヶ月位でまとめようと考えた場合、売主と不動産会社で話のズレを生じるからです。希望の売却期間を不動産会社側が理解すれば、売却価格にも影響がでるので事前打合せが重要になっています。
現地内見を理解すること
現地案内とは、購入希望者に直接見てもらうことです。内覧ともいいます。購入希望者の立場で売却物件を良い印象にした方が購入意欲のプラス材料になると思います。印象が悪いと減額交渉に発展する可能性もあるからです。商品として買主目線、買主の立場で考えると理解できると思います。
土地については、境界確定（地積測量図の有無）に注意します。
隣地との境界を確定して土地面積を確定する地積測量図が引渡決済時に必要となります。この地積測量図の有無で不動産価格に影響がでますので、土地を売却する場合には、地積測量図を確認してください。もしも地積測量図がない場合、隣地の所有者と境界確定で話し合い出来れば問題ありませんが、話し合いが難しい場合は、一般の買主では購入しない可能性が高いです。
減額交渉を受けても買取制度を活用して不動産会社に購入してもらった方がよいです。
価格交渉等を理解すること
物件申込をする際に購入希望者から価格交渉を受けます。出来るだけ、書面でもらいましょう。それを買付証明書などといいます。売り出し価格で交渉なしで購入します！とはなりません。それは、高額商品だからです。
査定価格の段階で売り出し価格から価格交渉が入る前提で逆算することです。たとえば、売り出し価格2980万円なら価格交渉80万円で2900万円で売買契約を結ぶイメージです。
「値引き交渉には一切受けません」と考える売主もいますが、結果から言うと売れ残る可能性も頭に入れたほうがよいです。購入希望者からみれば、別の不動産に流れてしまうからです。だから、購入申込と同時に価格交渉が入る前提で価格設定にしたほうが良いです。
また、価格交渉以外に物件の引渡し時期を延ばしてほしいなど、購入希望者から交渉がでてきます。売主が納得いく価格や条件面がまとまれば、書面にて買主希望者に渡しましょう。それを売渡承諾書などといいます。
売買契約締結を理解すること
売主と買主の間で売買価格や引渡し時期などの条件面の交渉がまとまれば、書面にして売買契約締結となります。一般的に手付金を買主から受領する時、手付金は売買価格の10％前後が多いです。引渡決済時に残金90％前後となります。
売買契約締結の前に「重要事項説明書」を宅地建物取引士にて説明し、売主、買主の署名捺印をもらいます。重要事項説明書とは、物件の履歴書です。過去と現在、未来に物件がどのようになったのか？法的な観点から書面にて説明します。良いことプラス面も言いますが、買主にとって悪いことマイナス面の説明も行います。納得した上で重要事項説明を終えて、売買契約を締結する流れです。
引渡決済を理解すること
引渡決済では、買主が現金を用意し、売主は不動産物件と権利証等を用意することで完了します。不動産売却後の利益が生じた場合は、確定申告が必要です。売主にて自己申告もできますが、税理士等に相談する方法もあります。
引渡決済は現金振込が通常です
以前は、預金小切手（※数日後に現金化する手段）で決済することもありました。しかし、現在では売主の指定口座に現金振込が一般的です。決済当日に買主が現金を送金して物件引渡を受けますが、月末など少々慌ただしい日時だと売主の指定口座の着金確認に時間を要する場合もあります。
売主と買主が同じ金融機関の場合、支店が違っても着金確認をしやすいですが、売主と買主の金融機関が違う場合、1時間位待たされることもあります。
引渡決済までの期間は売買契約から約1ヶ月位
売買契約から決済決済までの期間は、約1ヶ月位が多いです。土地の境界確定や解体など売主側で時間を要する場合、引渡しまでに2ヶ月以降になることもあります。状況次第です。買取制度を活用すれば、決済引渡しを売買契約と同日に行ったり、1週間後に引渡決済も可能です。
引渡決済以降に戻ってくるお金があることを忘れずに
一般的に言われているのが、火災保険や固定資産税などです。不動産に火災保険を掛けていた場合、解約返戻金がある場合があります。また、固定資産税や都市計画税を１年分全額支払っていた場合、引渡し前後で売主負担分と買主負担分に清算するため、買主負担分が戻ってきます。
確定申告で税金の支払いを理解すること
引渡決済後、現金が口座にあるとお金を使いたくなりますが少し待ってください。
翌年に確定申告がありますので所得税や翌年の住民税の支払い、さらに譲渡所得が発生した翌年は、健康保険料も一時的に増額します。不動産売却によって、利益が出た時はうれしい反面、税金等の支払も忘れないでください。
少々、難しい内容ですが、読んでみてください。ポイントが「課税譲渡所得金額」です。計算式は以下の通りです。
課税譲渡所得金額＝（売買価額ー取得費－譲渡費用）－特別控除額
|
課税譲渡所得金額に「長期譲渡所得」または「短期譲渡所得」のどちらかを確認し税率を計算します。不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
税率計算は、以下の通りです。
| 所得税 | 住民税 | |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
補足までですが、確定申告時に所得税額とは別に復興特別所得税2.1％が課税されています。税理士に確定申告を依頼する場合は、別途費用が発生します。
確定申告しないで大丈夫か？
不動産売却をしたときにマイナスになるケース（当時の購入価額や経費を差し引いた時マイナスになる状態）もあります。検索サイトで調べると申告不要と記載されている内容もありますが、最寄りの税務署に確認することをおすすめします。よく言う自己責任です。
確定申告の時期も忘れずに対応すること
売買契約日ではなく、物件の引渡決済後の翌年の2月16日～3月15日までに確定申告します。申告をしないと管轄税務署から「お尋ね」の郵送物が届きます。不動産売却した事実を税務署は知っています。本税と延滞税など支払うようになりますので、仮にお尋ねが税務署から来たら早めに連絡しましょう。
売れない可能性があることも理解すること
近隣相場から売却価格を設定しても市場変化やライバル物件の突如出現から売れない、売れ残る可能性も想定しなければいけません。このような場合に買取制度を売却方法の１つにしてください。
買取制度とは、不動産会社が買主となって不動産を直接購入をすることです。最初から買取制度を活用して売却するお客様もいます。デメリットは、相場価格の70％前後になりますが、メリットとしては、不動産を現状購入するので、引渡以降に買主の苦情等である「契約不適合責任」から逃れることもできます。
売却または貸すか理解すること
不動産売却を考えた場合、売ってしまえば、後戻りできません。そこで、本当に不動産を売った方がよいのか？賃貸にして運用したほうがよいのか？立地条件も考慮した上で総合的に判断してします。たとえば、貸す場合は、不動産賃貸仲介会社や賃貸管理会社などの専門集団に相談することも１つの方法です。
補足までですが、私、浦田の区分所有マンションですが、売れずに賃貸にした経緯があります。現在も賃貸中なので自分の経験談も参考になると思います。
そのまま維持するか売却するか将来を考えること
不動産売却をしても売れない、売れ残る可能性も否定できません。この場合、貸すことをせずにそのまま維持しようか？と考える場合もあります。
そのまま維持する場合、維持費の負担を考えます。たとえば、固定資産税や都市計画税、ローン返済などです。また、現時点の管理する方が健康なら問題ありませんが、将来の先はわかりません。心身の負担、配偶者問題、親戚問題など先を見据えて考えてみましょう。
維持できないと判断した場合は、「不動産買取」を活用するのも１つの方法です。欠点は、買取価格が市場相場価格の約７０％位になることです。また、売れ残る不動産の場合、買取価格だと減額する可能性もありますが、そのまま維持するより結果として良い選択となるでしょう。
このようなケースで悩まれた売主が買取制度を活用し、大変喜んで頂けたケースがあります。建物の老朽化、雑草の手入れ、空家状態にて不法侵入の不安などから解消できてホッとされていました。
不動産の所有権放棄を理解すること
一般的に、売れない不動産を維持できないので「所有権放棄」を考える場合もありますが、現状としては難しい判断だと思います。地方自治体に寄付したいと思っても不動産価値が高いと判断できなければ、自治体も寄付に応じません。
不動産活用できない場合、自治体側も維持管理費の負担が重くなるので所有権放棄ではなく、「買取制度」を活用して少しでも現金化できるように対応して不動産を手離れできるように調整するほうがよいかと思います。タイミングを逃すと買取する不動産会社もいなくなることもあります。
事故物件を理解すること
事故物件と言われる基準の1つに「心理的瑕疵に該当するかどうか」です。心理的瑕疵とは、買主の立場になった時、後で聞いてなかったと大きなトラブルになることです。たとえば、自殺や他殺、孤独死、傷害事件、火災による死亡事故があった物件です。ちなみに、病気や老衰による自然死の場合は、事故物件とならない可能性もあります。
事故物件を売却するときに事前告知といって、売主が知りうる事実を正直に告知します。売却募集中の紹介図面やネット掲載などに「事前告知あり」と記載しますので事故物件として不動産会社や買主希望者に広範囲で周知されます。
逆に、マイナスイメージで周知されることで「売れない物件」になる可能性も高いので買取制度を活用して事故物件を手放す売主も増えています。
共有名義持分を理解すること
不動産所有には、単独名義（1人のみ）又は、共有名義（2人以上）があります。共有名義になると2名以上の所有者になります。たとえば、ご夫婦や相続後の複数兄弟の場合です。原則として共有名義の持分売却は可能です。
しかし、現実的に持分を購入しても不動産を自由に利用することが出来ないので、よほどの減額した売買価格に納得でなければ売れない可能性が高いです。そこで買取制度を活用して持分のみ手放す方法を検討します。持分を所有しているだけでストレスから心身共に苦しい売主には検討してほしい1つの売却方法です。
親の認知症を理解すること
認知症と診断された親名義の不動産は売却できません。親の意思能力が欠如すれば、所有権移転が難しいです。なぜなら、売却意向を司法書士にて面前確認が取れないからです。このような事例で売却できない不動産がとても多いです。
そこで、買取制度を活用し購入予定の不動産会社に協力してもらい、数ヶ月の期間をかけて進めていきます。具体的にいうと、家庭裁判所に売却許可を得るために売買契約書案や査定書などを作成して提出しますので事務作業や時間も必要になります。
補足までですが、認知症と診断された親名義の不動産売却で家庭裁判所から売却許可を得るには、所有者である「親のため」「親の利益」を前提とした売却条件となるので親の為にお金が使われることがポイントになります。たとえば、病院費用や老人ホーム費用など親のためにお金が必要になることです。子供の立場で必要な資金だと売却許可がでない可能性が高いです。
市街化調整区域の土地を売却は要注意！
横浜市泉区は「市街化調整区域が多いエリア」です。市街化調整区域内の土地（特に農地）を農家以外の第三者に売却する場合、地目が畑や田ならネットで自分で調べてみましょう。
市街化調整区域の農地を農家以外の第三者に売却できるか確認するサイトなら
eMAFFナビとは、農林水産省が提供するインターネット上の農地確認専門サイトのことです。地図上で該当地をクリックすると所在地や地目、面積が記載されています。地域区分の中に農振法区分がありますので「設定なし」ではなく、「農業振興地域内」「農用地区域内」と記載されていれば農家以外の第三者に売却できない可能性が高いので農業法人などを所有する不動産会社に買取制度を活用して売買します。
個人間の売買方法も理解すること
仲介として不動産会社を入れずに個人間（売主と買主）で直接交渉して売買契約を行い、引渡決済を進めていく方法です。不動産売買に精通している方ならチャレンジするのも良いでしょう。
しかし、不動産業界のこと、法律知識のこと、測量知識のこと、固定資産税の精算のこと、所有権移転のことなどを個人間で対応するので想像以上に大変だと思います。
親族間売買も理解すること
親族間売買をする場合、売買価格設定が非常に重要になります。理由としては、市場価格より安い設定で売買契約を結べば、贈与とみなされる可能性が高いからです。価格設定は「固定資産税評価額」で対応すればよいと思いますが、親族間売買をする場合、最寄りの税務署に事前予約して一度相談した方がよいと思います。
固定資産税評価額とは、毎年春に郵送される固定資産税の納税通知書の課税明細書に記載されています。見当たらない場合は、最寄りの区役所内にある固定資産税課に伺い、公課証明書を取り寄せるとよいです。
不動産売却を断る対処法
査定の段階の話なら・・・
今の不動産会社に相談しましたが、やめたい、断りたいと感じる場合もあるでしょう。大変ですが、ハッキリ伝えた方がよいです。遠まわしに言うと複雑になるので。しかし、言いにくい場合もあるので、こんな言い回しをおススメします。
「家族と相談しましたが、総合的に判断し見送ります」
ただし、対応してくれたお礼は忘れずに。また、間違えても避けたい断り方は、「検討します」や「また連絡します」。このような、あいまいな表現で断ると”見込み客”と担当者から判断されるのでご注意ください。
| ＜不動産査定の段階で相談する最初の言葉＞
相談から売却査定の段階では、１社単独と思わせないことです。最初から複数の不動産会社に相談するのでそれでも大丈夫ですか？と話をすることです。そうすれば、断る時にも大きなトラブルもなく、売主のペースで進めていけます。 |
媒介契約を結んだ段階なら・・・
媒介契約とは、売主と不動産会社との間で売却募集する活動方法や活動期間を決める契約です。一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つです。一般的に3ヶ月で更新が多いです。媒介契約を結ぶ理由に不動産の立場からすれば、やっぱり売却を中止にするとなれば、営業活動費（広告図面の作成、ネット掲載料、折り込み料、人件費など）がマイナス赤字になります。
売主の都合で媒介契約期間中に断るなら不動産会社からの実費請求がくる可能性があります。
媒介契約締結から3ヶ月期間満了で断るなら事前に不動産会社に相談して売却募集を中止できます。しかし、急に断ることになったら不動産会社も納得しない可能性があるのでやはり、最初の媒介契約締結時に更新せずに3ヶ月で結果がでなければ、期間満了で終了することもある、と事前に伝えた方がよいでしょう。
まとめ
不動産売却の解決方法をまとめてみました。いかがでしょうか。
解決方法の最初のステップとしては、「不動産会社に問い合わせをすること」だと私は考えています。難しく考えずに連絡してみましょう。できれば、複数（2～3社位）の不動産会社への問合せが良いです。各不動産会社の比較検討が可能になるからです。ぜひチャレンジしてみてください。
不動産売却する場合、不動産会社の協力なしでは買主を探して交渉し、売買契約から決済引渡しまで進めることが簡単ではないからです。一連の流れを理解している場合は、個人間売買という方法もあります。しかし、現実的には、不動産会社の協力が必要不可欠になると思います。
「●●不動産に出会えて良かった！」と納得できる不動産会社をみつけてください。
そうすれば、不動産売却を納得した形で成功できると思います。それでも何かわからないことがあれば、私浦田までお気軽にお問合せください。最後まで読んで頂きありがとうございました。
